Пазарен анализ за първо тримесечие на 2009 г: Разнообразни оферти, голям брой огледи и за пръв път от 5 месеца - обрат в тенденцията на спад в броя на сделките

I. ОБЩИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ

1. Увеличава се предлагането на всякакъв тип имоти
Предлагането от началото на годината е изключително разнообразно. Ежедневно за продажба и наем се обявяват десетки апартаменти в София, Варна,Бургас, Пловдив, Стара Загора. Същото важи и за офис и търговските площи в големите градове – никога досега не е имало такова разнообразие от качествени офиси и магазини за продажба и наем на атрактивни и централни места. В продажба се пускат и много атрактивни ваканционни и селски имоти. Все още обаче голяма част от продавачите държат високи цени с надеждата да изскочи купувач точно за техния имот и в повечето случаи остават разочаровани и имотите им застояват на пазара.

2. Нараства броя на осъществените огледи от началото на годината
Наблюдава се ръст от над 4 пъти на броя на осъществените огледи на имоти от началото на януари до края на март 2009 г. Това говори за наличие на апетит към покупка и наем на имоти сред потенциалните купувачи и наематели. Сделките са по-малко в сравнение с този период на 2008 г., тъй като купувачите вземат решения по-бавно и изчакват най-добрата оферта, а реализираните сделки са предимно със заможни купувачи, които разполагат със собствен паричен ресурс. Друга голяма група от клиенти, за които организираме огледи, само разглеждат в момента, което е напълно оправдано и очаквано при пазар на купувача и голям избор, какъвто имотният пазар понастоящем предлага. Нараства броят на български купувачи, които организират огледи и проявяват интерес и към селски и ваканционни имоти.

3. За пръв път от 10.2008 г. се обръща тенденцията на спад в реализираните покупко-продажби на имоти спрямо всеки предходен месец (тук не се отчитат реализираните наеми). За месец март продажбите са повече от февруари 2009 г. и са се върнали на нивата от 1.2009 г.
Това е положителен сигнал, но не е повод за прекален позитивизъм и еуфория. Отделните пазарни сегменти не се развиват с еднакви темпове и се наблюдават големи амплитуди в броя на сключените сделки, ако се разглеждат по десетдневки, което поставя участниците на пазара в условия на постоянен стрес.

4. Реализираните сделки са на цени сходни със средните за 2008 г. Сега обаче на тези цени се купуват много по-просторни, атрактивни и качествени имоти. Т.е. има реален спад в цените на имотите, отчитайки пресечната точка на търсене и предлагане под формата на реално сключени сделки.

Например, през първото тримесечие на 2008 г. двустаен апартамент в квартал "Лозенец" в София с площ от 80 кв. м. се е купувал за около 100 000 евро (купувал, тъй като това са реални ценови нива на сключени сделки). През 2009 г. същият тип апартамент се купува за 80 000 евро – с 20% по-малко. В същото време обаче, за 100 000 евро през 2009 г. се купуват тристайни апартаменти с площ 100 кв. м. например в Драгалевци в София и има сделки на тези ценови нива именно, защото сега купувачите с налични парични средства, които са основните активни участници на пазара, могат да си купят по-добър и по-голям имот на същата цена, която миналата година биха платили за нещо не толкова добро.

Повечето от сделките в София от началото на годината се случват с отстъпки и намаление на първоначално обявената цена в порядъка между 10 и 20%.

Ако разглеждаме ваканционния пазар, същата тенденция се наблюдава и в Банско. Там миналата година купувачите даваха по 60 000 евро за апартамент от 50 кв. м. с 1 спалня в процес на строителство, като тази година много от тях се изкушават и дори дават малко повече – например 70 000 евро, но за вече завършен и обзаведен апартамент с 2 спални и площ от 90 кв. м.

Общото за всички типове имоти и купувачи е, че изгодните и атрактивни оферти биват резервирани изключително бързо. Това показва, че търсенето е налице и трябва просто да се срещне с предлагането на подходящите ценови нива, а това в момента се случва при намаление на цените от 10 до 20%.

II. ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ПАЗАРА НА ИМОТИ В ОТДЕЛНИТЕ ПАЗАРНИ СЕГМЕНТИ

1. Продажби и наеми на имоти в София и Варна

1.1. Продажби

Пазарът на жилищни имоти в София започна новата година с раздвижване и осъществяване на доста сделки, които са били отлагани за новата година, след което през февруари броят на покупко-продажбите в жилищни имоти в София намаля с над 50% спрямо предходния месец, а през март се възстанови до нивата от януари 2009 г. Сделките за покупко-продажби на имоти в София са концентрирани в следните райони: Драгалевци, Лозенец, Младост, Витоша, широк център. Средните цени на осъществените сделки са близо до средните за 2008 г. – на нива от около 90 000 евро (при 96 200 евро средна цена за 2008 г.). Това се дължи на факта, че купувачите с налични парични средства се възползват от спадналите цени на имотите и купуват по-големи и по-престижни имоти. Има търсене и на апартаменти на цени между 30 000 евро и 50 000 евро, но тъй като купувачите на такива имоти обикновено не разполагат с парични средства и разчитат на банково финансиране, сделките в този ценови сегмент все още са рядкост.

Докато търсенето на имоти в жилищни имоти в София е на добри нива и клиентите са доста смели в избора и решенията си, покупко-продажбите на имоти във Варна са на ниски нива от началото на годината. Купувачите с интерес към Варна са по-колебливи в избора си, а реализираните покупко-продажби са на цени значително по-ниски от тези през 2008 г. Тогава средната цена беше по-висока от тази в София – 107 500 евро, докато за първите 3 месеца на 2009 г. средните цени на реализираните сделки във Варна са около 70 000 евро.

1.2. Наеми

- Жилищни

Средната цена на наемите на отдадените жилищни апартаменти са:

София

Последно тримесечие на 2008 г.
Октомври - 670 Евро
Ноември - 748 евро
Декември - 650 евро

Първо тримесечие на 2009 г.
Януари - 580 евро
Февруари – 650 евро
Март – 430 евро

Варна

Последно тримесечие на 2008 г.
Октомври - 310 Евро
Ноември - 457 евро
Декември - 430 евро

Първо тримесечие на 2009 г.
Януари - 550 евро
Февруари – 600 евро
Март – 470 евро

Както се вижда, има ръст в средните наемни нива на жилищните имоти в края на миналата година до ноември. От декември 2008 и през януари 2009 средните цени на реализираните сделки с наеми са се понижили леко, може би поради усетения в края на годината силен ефект от финансовата криза и нарастване на сигурността на доходите на наемателите. След леко повишение на средните наемни нива през февруари следва спад на средните цени на наемите през март. Наемните нива на жилищни имоти във Варна през изминалите месеци са се изравнили с наемните нива в София.

- Офиси

В столицата офиси в сгради клас А се отдават вече на по-ниски нива от тези през 2008 г. Офертните цени сега са между 11 и 17 евро за кв.м. и това представлява спад от около 15%. Въпреки това обаче, през последните месеци търсенето на офиси от висок клас е ниско.

Офисите в сгради от по-нисък клас се предлагат между 7 и 10 евро на кв. м., като задържат офертните цени от 2008 г. Този тип офиси са предпочитани от наемателите - това са предимно нови сгради в комуникативни райони на града. Именно с такива офиси са основната част от сключените сделки през 2009 г.

Наемните нива на офиси от висок клас във Варна са сравними с тези в София - 10-15 дори до 18 евро на кв.м., като тук също важи тенденцията за спад в търсенето на такъв тип офиси през последните месеци. Офисите в сгради с по-нисък клас са с наемни нива между 5 и 10 евро на кв.м. На фона на значително нарасналото предлагане обаче, търсенето е доста вяло, а и офертните цени не са достигнали справедливите за сегашната икономическа обстановка стойности.

Характерно и за морската столица, и за София, е увеличеното предлагане на офиси едновременно за под наем и за продажба през последните 3 месеца. Има добри предпоставки за сключване на изгодни сделки с наеми от страна на фирми, които искат да сменят досегашните си офиси с нещо по-добро и представително за цена сходна с тази, която досега са плащали.

2. Ваканционни имоти

Пазарът на ваканционни имоти през 2009 г. е доста интересен и динамичен. Факт е, че сделките са спаднали спрямо началото на 2008 г., но динамиката се поражда от гъвкавостта на строителите и собствениците на такива имоти в предлаганите от тях оферти и цени. В този пазарен сегмент има много интересни предложения и вече се осъществяват доста изгодни сделки. Например в Банско има цени на отлични вече построени и обзаведени апартаменти от 600 евро на кв. м.

Купувачите през тази година избягват покупките „на зелено”, като 75% от реализираните сделки с ваканционни имоти са с вече построени и дори обзаведени апартаменти.

Интересно е да се отбележи, че средните цени на реализираните сделки през 2009 г. и в този сегмент не се различават много от тези през 2008 г. – 61 000 евро за планинските курорти и 80 000 евро за морските курорти, като обаче в момента на такива цени се купуват по-атрактивни имоти в по-качествени комплекси, които представляват и по-добра инвестиция.

През февруари по-търсени са имоти в планинските курорти, докато през март започва да се усеща увеличение в търсенето на имоти в морските курорти заради наближаващия летен сезон.

3. Селски имоти

От началото на 2009 г. средните цени на селските имоти са:
•Софийските села - 16230 евро
•Област Варна - 38200 евро
•Област Бургас - 27000 евро
•Област В. Търново - 12600 евро
•Област Ямбол - 9000 евро
•Област Монтана - 4500 евро
•Област Плевен – 4000 евро

Средна цена на сключените сделки със селски имоти за първото тримесечие на 2009 г.: 19 890 евро
Спад в цените спрямо средните цени от 2008 г.: –35%
Спад в броя на сключените сделки за януари и февруари на 2009 г. спрямо същия период на 2008 г.: –36%

Явна е тенденцията на спад в средните цени на сключените сделки – от 30 800 евро за 2008 г. на 19 890 евро за първите 3 месеца на 2009 г. – това са 35% намаление на ценовите нива до нива близки от тези през 2006 г.

Именно това намаление в цените ще накара купувачите да се активизират, тъй като интерес определено не липсва, а вече и българските купувачи са узрели за идеята да имат къща на село.

Интересът към закупуване на селски имоти от страна на потенциални купувачи продължава да бъде насочен основно към имоти около София, Пловдив, Стара Загора и другите големи градове в страната, както и близо до морето (Варна и Бургас) и в планински райони (Велико Търново и др.). Чуждестранните купувачи продължават да се интересуват от имоти около Видин, Елхово и Монтана, а напоследък все повече и от района на Плевен, където цените са изключително атрактивни.

III. КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

30% от сделките на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС на чуждестранния пазар продължават да се сключват с британски граждани – това са предимно покупки на евтини селски имоти. Останалите 70% от чуждестранните клиенти на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС са с много разнообразни националности: руснаци, гърци, холандци, немци, турци, поляци, румънци, норвежци и др. Руските клиенти са разпределили равномерно интереса си към Банско и морските курорти, като през последния месец се забелязва активизация от тяхна страна.

Българите са концентрирали своя интерес върху градовете София и Варна - както за покупки, така и за наеми на имоти. Във Варна надделяват сделките с наеми на имоти, докато в София – покупко-продажбите. Освен това, българите са все по-активни и на пазара на ваканционни и селски имоти, тъй като в момента има възможности за изгодни сделки.

За контакт с централния офис на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС - тел. 02 868 1188

Свържете се с автора


Авторски права: 2009 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2009.