Анализ на пазара на недвижими имоти за 2-рото тримесечие на 2010 г.: пазарът дава разнопосочни сигнали, спадът в цените на имотите се забавя

I. ОБЩИ ПАЗАРНИ ТЕНДЕНЦИИ

Имотният пазар през второто тримесечие на 2010 г. даде абсолютно разнопосочни сигнали. След половингодишна стабилизация на обема на сделки от март месец започна нарастване на сделките и се появиха първи очаквания за излизане на пазара от кризата. Увеличението на обема сделки продължи и през април, като БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС регистрира рекордни нива на продажби за периода от началото на кризата. В последствие обаче около 10% от подписаните предварителни договори за покупка на имоти пропаднаха поради отказ от страна на купувачите, обусловен от липса на средства или нараснала несигурност спрямо финансовата им стабилност.

Последва изключително слаб месец май с драстичен спад от 60% в броя на реализираните продажби в цялата страна спрямо април. А през месец юни продажбите се върнаха на нива близки до тези от март и април, но също така и близки до нивата от месец юни 2009 г., който беше един от най-силните месеци за имотния пазар миналата година.

Това V-образно движение на пазара (виж графиката) и пълна противоположност на случващото се във всеки последователен месец ни кара да мислим, че възстановяването няма да бъде толкова стабилно и плавно, както прогнозирахме по-рано. Следващите няколко месеца ще бъдат ключови за посоката, в която ще се движи пазара до края на годината.

Вече една година пазарът на имоти бележи сходна активност, задържа се на едно ниво и не бележи развитие. Стъпка напред имаше единствено в спада на цените през 2009 г. През изтеклата половин година двете тримесечия също дават разнопосочни сигнали – спад на офертните и на цените на база реално сключени сделки през първото тримесечие на годината и след това връщане на цените на база офертни нива и реално сключени сделки през второто тримесечие до нива от 2009 г. Т.е. като активност и като цени пазарът се върна в същото положение, в което беше миналата година.

Нашите наблюдения върху имотния пазар показват, че макар този пазар да е композиран от по-слабо ликвидни активи, той е изключително динамичен и реагира светкавично на всякакви икономически и политически новини и тенденции. Несигурността относно антикризисните мерки, данъчната политика и др. оказаха моментално влияние върху имотния пазар през месец май. Що се отнася до чуждестранното търсене на имоти в България – то също спадна драстично през месец май вследствие на новините около гръцката криза и заплахите за европейската икономика.

Всичко това показва, че пазарът на недвижими имоти следва пряко развитието на икономиката. Ако има допълнително влошаване на европейската и съответно бългрската икономика, както много икономисти прогнозират, то това неминуемо ще рефлектира и върху пазара на недвижими имоти.

Също така, имотният пазар показа тясна взаимовръзка с тенденцията на българските фондови борси. През месец май индексите на БФБ отбелязаха рекордно ниски нива (виж графиките). Същото се случи и с пазара на имоти – рекордно нисък обем на продажби, сходен с най-ниските нива в началото на кризата.

Общият обем сделки за второто тримесечие на 2010 спрямо това на 2009 г. е нараснал с 23%, а общо за полугодието ръстът в броя на сделките спрямо 2009 г. е 46%, което се дължи на стабилизацията на пазара през втората половина на 2009 г. и слабите първи месеци на 2009 г.

II. ХАРАКТЕРИСТИКИ НА ПАЗАРА НА ИМОТИ В ОТДЕЛНИТЕ ПАЗАРНИ СЕГМЕНТИ

1. Градски имоти в София и Варна

1.1. Продажби на жилищни имоти в София

Средната цена на продадените апартаменти в София за второто тримесечие на 2010 г. е 870 евро на кв.м., което е най-ниската средна цена измерена от нашата компания от началото на кризата. Цените са отбелязали 16% спад спрямо първото тримесечие, когато средните цени бяха 1040 евро на кв.м. на база реално сключени сделки. За второто тримесечие на 2009 г. средните цени на кв.м. на продадените апартаменти в София бяха 1020 евро на кв.м. Т.е. сега имаме спад от около 15% на годишна база.

Средната цена на продадените апартаменти е 86 000 евро. Година по-рано продадените апартаменти в София бяха на средна цена 66 600 евро, като за тази цена средно на 1020 евро на кв.м. се купуваха предимно малки апартаменти с площ от около 60 кв.м. Тази година хората харчат по-големи бюджети за имоти в София, като купуват и по-големи апартаменти около 100 кв.м.

През първото тримесечие на 2010 г. се търгуваха апартаменти предимно в луксозния сегмент със средна цена от 119 300 евро и цени на кв. м. между 1200 и 1400 евро на кв.м. За разлика от първото тримесечие, през второто около 50% от сделките бяха в ниския ценови сегмент на средна цена 35 000 евро и между 500 и 600 евро на кв.м.

Обемът на продажбите в София и през второто тримесечие на годината се запазва стабилен – остава относително непроменен на месечна база от есента на 2009 г.

1.2. Наемите на жилищни имоти в София

Средната наемна цена на апартамент в София за второто тримесечие на годината е 480 евро. Има повишение на наемните нива спрямо първото тримесечие на годината – от средно 400 евро на месец – което е ръст от 20%. Същевременно, наемният пазар в София бележи спад в обемите сделки с 26% спрямо първото тримесечие на годината.

1.3 Продажба на жилищни имоти във Варна

Пазарът на жилища във Варна отбеляза известно раздвижване в края на миналата и началото на тази година, но не се стигна до активността, която имаме в столицата. Основната част от продажбите на апартаменти се извършва в района на Варна и прилежащите курорти. Т.е. продават се повече ваканционни имоти на изгодни цени, отколкото жилищни имоти в самия град Варна.

1.4 Наеми на жилищни имоти във Варна

Средната цена, на която се осъществяват наемните отношения за апартаменти във Варна през второто тримесечие на 2010 г. е 420 евро – с около 10% по-висока цена от средната за първото тримесечие на годината, което е разбираемо с оглед нарасналото търсене и започването на летния сезон. Ръстът в броя на реализираните наеми спрямо първото тримесечие е над 100%. В луксозния ценови сегмент също се наблюдава по-голяма активност и сключване на сделки с наеми на цени над 1000 евро на месец. Апартаменти на база краткосрочен наем се отдават за около 50 евро на нощ.

2. Ваканционни имоти

2.1. Морски ваканционни имоти

От месец март се забелязва увеличение на интереса на чуждестранните купувачи към имоти по нашето Черноморие, който се подсилва и от започналия вече летен сезон. Доста от потенциалните купувачи съчетават възможността за почивка в България през пролетта и лятото с това да огледат подходящи за покупка имоти и именно затова през последните месеци има повече огледи на имоти.

Основният интерес за имоти по морето е насочен към евтини апартаменти на цени между 25 000 и 40 000 евро. Средните цени на кв.м. на база реално сключени сделки по морето са между 350 и 700 евро на кв.м. Обемите от сделки с морски ваканционни имоти се запазват същите като през същия период на 2009 г. и като през първото тримесечие на 2010 г. Това важи и за цените на имотите по морето – през второто тримесечие няма промяна спрямо цените от началото на годината.

Има интерес и към луксозни и елитни морски имоти, които попадат в ценовия сегмент от 80 000 до 130 000 евро. Истински елитните имоти в България (много малко на брой на фона на другите, които са построени) ще се оформят скоро като отделен инвестиционен продукт. Те няма да се влияят от общите тенденции и колебания на пазара на имоти и ще са един от най-добрите начини да се инвестират свободни пари.

Същевременно се запазва тенденцията чуждестранни собственици на апартаменти по морето да ги продават, като те са склонни да обявяват много изгодни цени с цел бърза продажба. От началото на 2010 г. много строители също намалиха цените на имотите по морето, като вече има офертни цени от 300 евро на кв.м. за апартаменти в завършени комплекси. Повечето от продавачите на ваканционни имоти са съгласни да се разделят с имотите си на изключително ниска цена, като почти всички те продават под себестойността на строителството или под цената, на която са ги закупили преди години.

2.3 Банско

Сделки в Банско вече от около година се сключват на средни цени около 650 евро на кв.м (при средни нива преди кризата от 1300-1500 евро на кв.м.). Цените на имотите в Банско след резкия спад вече от година остават стабилни.

Най-ниските цени там започват от около 500 евро на кв.м. за завършени необзаведени апартаменти. Средният бюджет за покупка на апартамент вече от около 1 година е между 30 000 и 45 000 евро. През последните 3 месеца интересът към Банско постепенно намалява и се пренасочва към морските курорти, което е характерна годишна цикличност за този тип имоти.

Основният ни съвет при избор на ваканционен имот е купувачите много добре да подбират комплексите – да бъдат напълно завършени, с добра локация и отлично качество, които се управляват от реномирана компания за управление на имоти и се отдават под наем на туристи, които имат допълнителни екстри за туристите като басейни, спа центрове, тенис кортове и всякакви други удобства и забавления.

3. Селските имоти

Средната цена на продадените селски имоти за второто тримесечие на 2009 г. е 14 600 евро, което е сходно със средните нивата за 2009 г., когато средната цена беше 14 300 евро. Има повишение на средните цени на селските имоти спрямо първото тримесечие на 2010 г. с близо 50% - от средна цена 9 640 евро. Т.е. и тук спадът в цените от първото тримесечие е заличен през второто.

Другото интересно на пазара на селски имоти е, че има значителен ръст от 70% в броя на реализираните продажби на такива имоти през 2010 спрямо 2009 г. Това се дължи и на практика замръзналия пазар на селски имоти в началото на 2009 г.

В повечето райони продължаващите спадове на цените спрямо средните нива за 2009 г. са минимални, много по-малки от двуцифрените спадове от началото на 2010 г. Има и райони, в които има ръст на цените и продажба на по-качествени и добре поддържани и ремонтирани имоти – това например е районът на гр. Плевен, където цените бяха и доста по-ниски от средните нива за страната. Задържане на цените има при селските имоти около Варна и Добрич, както и в повечето региони. Видин бележи по-значителен продължаващ спад на цените спрямо 2009 г. Селски имоти около Бургас се продават предимно на запад в района на Карнобат, където цените са и по-ниски – средно 9 000 евро.

През последните 2 месеца делът на българските купувачи на селски имоти нарасна с около 10%.

Средни цени* на продадените селски имоти за 2-ро тримесечие на 2010 г. по региони и процентно изменение спрямо средните нива за цялата 2009 г.:

• Област Варна и Добрич – 14 750 евро – без промяна от 2009 г.
• Област Бургас (в района на Карнобат) – 9 000 евро
• Област Пловдив – 15 956 евро -1.5%
• Област Ст. Загора – 12 870 евро -5%
• Област Велико Търново – 11 050 евро -4%
• Област Видин – 5 120 евро -27%
• Област Монтана – 4 000 евро –17%
• Област Плевен – 6 800 евро +42%
• Област Ямбол – 12 400 евро -4%

*Средните цени за 2009 и 2010 г. са измерени на база реално сключени сделки с клиенти на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС.

Статистиката на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС сочи:

Средна цена на сключените сделки със селски имоти за 2-ро тримесечие на 2010 г.: 14 600 евро при средна цена за 1-во тримесечие 9 640 евро

Средна цена на сключените сделки със селски имоти за цялото първо полугодие на 2010 г: 11 400 евро

Ръст на цената за второто тримесечие спрямо 1-во тримесечие на 2010: +52% - връщане до нивата на цените от 2009 г.

Ръст на цената за второто тримесечие спрямо 2009 г.: +2%

Натрупан спад на средните цени на селски имоти за полугодието на 2010 г. спрямо 2009 г.: -20%

Ръст в сключените сделки със селски имоти за първото полугодие на 2010 г. спрямо 2009 г.: +70%

2. Движение на средните цени на селските имоти през годините:

Средни цени и ръст спрямо предходната година:
• 2004 г. – 11 300 евро
• 2005 г. – 15 450 евро +37%
• 2006 г. – 18 510 евро +20%
• 2007 г. – 24 800 евро +34%
• 2008 г. – 30 800 евро +24%
• 2009 г. – 14 300 евро -53,5%
• Първо полугодие на 2010 г. – 11 400 евро -20%

3. Намаления в офертните цени на имотите

Спадовете в офертните цени вече забавят своя темп. През последните 3 месеца намаленията в цените на имотите са предимно при имоти, които са се предлагали на завишени цени и са били извън пазара. Има новонамалени имоти, но средните намаления на цените на имотите спират да нарастват.

През първото тримесечие имаше 5% намаление в офертните цени, докато през второто тримесечие статистиката показва, че средният процент на намаленията е спаднал с 4%. Т.е. спадовете от първото тримесечие са заличени и нивата на цените са се върнали на нива от 2009 г.

За София – няма изменение на офертните цени на имотите – средно с 21% са спадналите цените на оферираните за продажба имоти от най-високите им стойности, същото беше и през първото тримесечие. Същото важи и за имотите по квартали – няма допълнително намаление в офертните цени за отделните квартали през изтеклото тримесечие.

Същевременно на база сключени сделки за 2-рото тримесечие спрямо 1-вото в София имаме спад на цените от 16%. Т.е. може да се стигне до ново разтваряне на ножицата между офертните цени и тези, на които реално се сключват сделки, особено ако пазарът се насочи към второ дъно.

III. КУПУВАЧИ ПО НАЦИОНАЛНОСТИ

Българските клиенти продължават да съставляват 20% от клиентите на БЪЛГЕРИАН ПРОПЕРТИС, както през първото тримесечие на годината. Те купуват предимно апартаменти в София, Бургас, Варна, но също и в Банско, по морето, както и селски къщи на изгодни цени в страната.

Руските купувачи са втората голяма група купувачи на имоти в България (20%) – те купуват предимно ваканционни имоти на изгодни цени.

Британците са малко по-малобройни от руснаците – 15%, като те купуват предимно селски имоти.

През април и май имаше известно завръщане на гръцки купувачи – около 5% от чуждестранните купувачи за тези месец, но през месец юни гърците отново липсват от пазара.

Продължаваме да привличаме купувачи на имоти от най-различни националности от целия свят – САЩ, Канада, Австралия, Китай, Япония, Испания, Финландия, Белгия, Норвегия, Германия и много други страни. Това е показател, че България е трайно разположена на картата за чуждестранни инвестиции в недвижими имоти и ако перспективите за инвестиции тук са добри, ще има интерес към имотите и в бъдеще. Това показва и че нашият имотен пазар не е затворен и вътрешнообусловен, а зависи от редица външни фактори и е част от световния имотен пазар.


Авторски права: 2010 Бългериан Пропертис ООД. Всички права запазени. За повече информация или съвет, моля свържете се с нас на тел. 02 9 11 50 или ни пишете на имейл: info@bulgarianproperties.com. Използването на тази статия от трети страни е разрешено само ако източникът www.BulgarianProperties.bg и Авторът на статията бъдат надлежно цитирани. Данните в този материал са събрани от Автора и от Бългериан Пропертис ООД и целта им е изцяло информативна. Направили сме всичко възможно да предоставим максимално точна информация. Бългериан Пропертис ООД не носи отговорност за каквито и да е загуби или щети, причинени или в резултат на решения, взети на базата на информацията, предоставена в тази статия.
© Бългериан Пропертис ООД 2010.