Рынок недвижимости в Софии в начале 2023 года - новый баланс при активном спросе и лучшем предложении

Уже в первые дни 2023 года рынок недвижимости проявил большую активность, что дало ранние индикаторы на положительное начало нового года. У нас уже есть первые данные, подтверждающие эти наблюдения.

Цены на недвижимость продолжают расти, но рост замедляется. Наши ожидания заключаются в том, что это замедление станет более заметным во второй половине года, так как в прошлом году был зарегистрирован более значительный рост.

В этом году растет предложение, что дает лучший баланс на рынке. Данные БОЛГАРИАН ПРОПЕРТИС показывают, что число новых объявлений о недвижимости выросло на 10%, чем в тот же период 2022 года. Это первый рост с 2019 года, так как первый квартал 2020 года прошел под знаком пандемии и ограниченной деловой активности, а затем предложение быстро исчерпалось. Недвижимость, которая поступала на рынок, не могла удовлетворить растущий спрос и догнать темпы реализованных продаж.

Также растут объемы выданных новых ипотечных кредитов. По данным БНБ, после замедления в конце 2022 года объемы кредитов выросли на 20% по сравнению с прошлым годом и вернулись к уровням роста, характерным для последних 2 лет с большим спросом и сильным рынком недвижимости.


Это один из самых важных факторов, который движет рынком, и его влияние на данный момент остается положительным.

Ожидания по поводу роста процентных ставок по кредитам пока не оправдались в Болгарии. Рост оставался минимальным - в пределах 0,06 процентных пунктов для кредитов в левах, которые составляют 98% от выданных кредитов, и это дало уверенность покупателям продолжать свои планы на покупку жилья.


Другие макроэкономические факторы, которые влияют на рынок недвижимости, продолжают иметь положительное влияние - уровень безработицы ниже 4%, а доходы продолжают расти - в среднем на около 17% к концу 2022 года по данным Национального статистического института. Таким образом, доходы, хотя и растут медленнее, чем цены, поддерживают стабильное соотношение цены к доходу, что обеспечивает доступность жилья.

Инфляция продолжает быть значимым фактором для увеличения инвестиций в недвижимость, особенно на фоне продолжающихся нулевых процентных ставок по депозитам и ограниченных альтернатив для безопасных инвестиций.

Все это до сих пор приводит к очень похожей картине, как в прошлом году, но при улучшении предложения и достижении нового рыночного баланса. Прогнозы о спаде спроса и цен, о рецессии и кризисе пока не оправдались. Наоборот, есть условия ожидать сильного и динамичного года как для недвижимости, так и в общем экономическом плане.

Средняя цена и рост цен в Софии

Средняя цена на квартиры, купленные в Софии в первом квартале 2023 года по данным BULGARIAN PROPERTIES, составляет 1545 евро/кв.м. по сравнению с 1345 евро/кв.м. в первом квартале 2022 года и 1550 евро/кв.м. к концу 2022 года. Это представляет собой рост почти на 15% на годовой основе и удержание уровня за триместр.


Рост на годовой основе в предыдущих кварталах составлял 22-23%. Кажется, что текущий темп роста замедляется, но остаётся значительным.

После вычета инфляции реальный рост составляет всего 1,3% годовых, что является самым низким уровнем с 2020 года.

На основе этих данных можно заключить, что цены в Софии достигли пика и почти полностью движимы инфляцией. Её замедление способствует ожидаемому замедлению роста цен на жилье.

За последние 3 года цена за квадратный метр в столице подорожала почти на 40%.

Наибольшее увеличение цен было зафиксировано в конце 2021 и в 2022 году, при этом рост ускорялся на протяжении всего 2022 года и достигал 23% к концу года.

Средняя общая цена на купленные квартиры в 1-м квартале выросла до 132 800 евро по сравнению со средней ценой в 115 500 евро в 2022 году. Это, в свою очередь, указывает на то, что рыночная активность перешла к более крупным квартирам на фоне преобладания покупок двухкомнатных квартир в прошлом году.

Объёмы продаж

Расчёты BULGARIAN PROPERTIES по данным Агентства регистрации показывают, что сделки с недвижимостью в Софии снизились на 12,2% в 1-м квартале. Это третий квартал подряд, в котором Агентство регистрации отмечает снижение объемов сделок в столице. Однако мы видим, что темп спада замедляется с 15-17% во втором полугодии 2022 года до примерно 12% в начале этого года.

В 1-м квартале по официальным данным было зарегистрировано 6381 сделок, в то время как в 2022 году было зарегистрировано 7268 сделок, а в 2021 году - 6683. Их число больше, чем в 2019 и 2020 годах.

Данные BULGARIAN PROPERTIES показывают значительно меньшее снижение объемов продаж в Софии в первые месяцы года - менее 5%. Это объясняется активным рынком нового строительства, при котором сделки регистрируются на более поздней стадии их осуществления.

Наши наблюдения показывают, что при текущем состоянии рынка и наличии спроса отмеченные спады могут быть наверстаны еще во втором квартале года.

Доступность жилья в Софии

Данные о средней заработной плате на НСИ выходят позже, и пока еще нет данных за первый квартал 2023 года. Значение коэффициента доступности на BULGARIAN PROPERTIES в конце 2022 года снизилось с 1,2 до 1,12. Это означает улучшенную доступность жилья в столице. Доходы смогли наверстать к концу года и улучшить соотношение цены к доходу.

Средняя заработная плата в Софии достигла 2 704 лв. за последний квартал 2022 года, так что для покупки 1 кв.м. жилой площади в Софии в конце прошлого года понадобилось около 1,12 средних месячных заработных плат софиян. Для сравнения, в 2008 году (в предыдущем пике рынка) для той же площади требовалось 3,4 зарплаты.

Популярные районы и цены на недвижимость в них

В 2023 году наиболее популярными остаются районы в центре Софии, такие как Банишора и Зоните, а также Малинова долина, где строятся ряд новых комплексов и зданий новостроек.

Средние цены наиболее популярных районов за первый квартал 2023 года, на основе реальных сделок, составляют:

• Банишора - 1 470 евро/кв.м.
• Зоните - 1 555 евро/кв.м.
• Малинова долина - 1 360 евро/кв.м.
• Кръстова вада - 1 730 евро/кв.м.

Параметры приобретенного жилья и среднее время рекламы на рынке

На рынке в настоящее время активны как инвестиционные покупатели, так и те, кто приобретает жилье для собственного использования, и в большой степени полагаются на ипотечное кредитование, вдохновленные слабым ростом процентных ставок по кредитам, хорошей занятостью, ростом доходов и т.д.

Доля купленных трехкомнатных квартир выросла до 42% и почти выровнялась с долей двухкомнатных. Это уровни, которые были характерны для 2020-2021 гг. Исключение составляет 2022 год, когда сделки с двухкомнатными жилыми помещениями достигли 70% от общего рынка жилья и были продвинуты главным образом инвестиционными намерениями с целью сохранения сбережений или быстрой перепродажи. В этом смысле 2023 год показывает улучшение рыночного баланса и возвращение основных двигателей к более устойчивому росту, а именно - покупателей для собственного использования.

Время нахождения недвижимости на рынке продолжает быть коротким, и часто сделки заключаются за считанные дни. Это показывает, что рынок по-прежнему является рынком продавца. Тем не менее, заметна большая склонность к переговорам и скидкам с цен предложений.

Выводы и перспективы

Из представленных данных мы можем сделать вывод, что в 2023 году жилищный рынок в Софии более сбалансирован с точки зрения спроса и предложения. Продавцы более гибки в переговорах, так как понимают, что цены достигли свой пик и есть ряд факторов, которые угрожают положительному развитию рынка, т.е. момент хорош для заключения сделки.

Покупатели разнообразнее по профилю и значительная часть из них – те, кто возвращается на рынок для покупки собственного жилья. Они поддерживаются все еще выгодным банковским финансированием, низкой безработицей и растущими доходами.

Это делает жилищный рынок достаточно устойчивым и возвращает оптимизм для его положительного развития и в этом году.

Посмотрите наши предложения в Софии

Продайте и вы свою недвижимость в Болгарии с нами!

Узнайте стоимость Вашей недвижимости онлайн сейчас - бесплатная оценка онлайн.